Выбирайте профессионалов

Министр жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области Андрей Мошонкин

0 Твитнуть

"Залог успеха реформы ЖКХ-грамотные и понятные экономические отношения между продавцом жилищно-коммунальных услуг и покупателем", - так считает министр жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области Андрей МОШОНКИН.
Жилищный кодекс говорит о том, что существует три варианта управления многоквартирным домом. Если точнее, непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управление с помощью управляющей организации. Эти три варианта в том или ином виде реализуются на территории каждого субъекта РФ, причем законодатель поставил срок определиться с выбором способа управления до 1 января 2007 года. Насколько я знаю, эта работа сейчас проводится и в Нижнем Новгороде, и в Нижегородской области достаточно активно. Подходить к выбору способа управления, на мой взгляд, нужно прежде всего с пониманием того, что многоквартирным домом должны управлять профессионалы.
Поскольку многоквартирный дом - это серьезный объект недвижимости, в котором есть инженерные системы, требующие постоянного внимания.
ТСЖ, на мой взгляд, наиболее высокоорганизованная форма управления.
Если говорить о Москве, то ТСЖ создается чаще в элитных домах или домах, в которых проживают достаточно обеспеченные люди. Что касается непосредственного управления, то статья 161 ЖК РФ говорит о том, что данное управление должно осуществляться методом заключения договора с поставщиками услуг, в том числе и жилищных, каждым собственником.
Либо собственники выбирают одно лицо (например, одного из собственников помещений), дают ему доверенности на право заключения договоров от их имени, и уже это лицо самостоятельно заключает договоры.
Думаю, что при непосредственном управлении интересы каждого из собственников будут различны. Собственно говоря, они различны в любом случае, но при непосредственном управлении может возникнуть конфликт интересов. Объясню. Кто-то считает, что вначале необходимо отремонтировать фасад. Проживающий на последнем этаже думает, что без этого можно и обойтись, в первую очередь надо отремонтировать крышу, потому что его квартиру заливает. Жители же первого считают, что надо привести в порядок придомовую территорию.
Как они между собой договорятся о приоритетах по проведению работ - большой вопрос. Кроме того, возникает еще вопрос: а как будет формироваться фонд капитального ремонта? Где будут аккумулироваться эти деньги, кто даст гарантии их сохранности?
Правда, подобный вопрос возникает и при способе управления с помощью управляющей компании. Исключение, пожалуй, лишь ТСЖ.
Говоря о плюсах и минусах способов управления, отмечу, что, по моему мнению, в управляющих компаниях должны работать специалисты, то есть люди, знающие и понимающие, как обслуживать такой сложный инженерно- технический комплекс, как многоквартирный дом.
Жители же, а именно они берутся обслуживать дом при непосредственном способе управления, далеко не всегда в этом разбираются, и научиться этому в один момент невозможно.
Условия договора на управление многоквартирным домом, если выбран способ управления с помощью управляющей компании, обсуждаются и утверждаются общим собранием собственников. Какие пункты туда попадут, как будет составлен договор, определяется только взаимоотношениями собственников многоквартирного дома и той организацией, которую они хотят нанять. В этом плане Жилищный кодекс дает только общие рекомендации: в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и др. На мой взгляд, этого недостаточно. Людей нужно информировать о возможных последствиях неправильного выбора способа управления или заключения договора на управление, который составлен некорректно, без наличия гарантийных обязательств и системы перерасчета за некачественно поставленные услуги. Собственники должны об этом знать. В Москве этот вопрос пытаются решить следующим образом. Органами исполнительной власти создаются структуры поддержки объединений жителей. Их основная задача - информировать жителей о том, какой способ управления для данного дома предпочтительнее. Выбирать способ управления нужно именно по каждому дому.
Выбор этот зависит от многих факторов. От технического состояния дома, от износа его внутренних инженерных систем, состояния придомовой территории, от количества квартир в доме и т.д. Так вот, работники структур поддержки объединений жителей ведут серьезную разъяснительную работу, более того, при образовании ТСЖ они помогают собственникам заниматься межеванием, подготовкой описания имущества дома, делают запросы в регистрационную палату, департамент имущества, департамент жилья и жилищной политики, то есть оказывают существенную помощь при сборе документов, организации собраний и разъяснении прав собственникам. В Нижегородской области было бы неплохо иметь хотя бы несколько таких центров, которые бы целенаправленно занимались этой работой.
Если собственники не определятся с выбором, то орган местного самоуправления должен будет объявить открытый конкурс на выбор управляющей организации, с которой все собственники будут обязаны заключить договор на управление.
Если после этого в течение года собственники определяются со способом управления, то вопрос исчерпан, если нет, то происходит очередной конкурс, инициированный органом местного самоуправления. Считаю, что в данной ситуации у муниципалитетов есть все возможности при проведении конкурса определить условия квалифицированного отбора управляющей организации. Как в этой ситуации муниципалитет подойдет к этому вопросу, такие управляющие организации собственники и получат.
Цены за ЖКУ будут определяться условиями конкретного договора, соответственно они могут быть различными в рядом стоящих домах.
Я думаю, что главная задача - это выстроить понятные экономические отношения между продавцом услуг и покупателем. Если они будут четкими и понятными, то это будет основной залог успеха. Как только в этот процесс начинают вмешиваться ненужные посредники, либо не существует прямого договора между продавцом и покупателем, либо параметры этого договора расплывчаты, возникает масса ситуаций, при которых, как правило, никто и ни за что не отвечает. Создадим эти взаимоотношения ясными и понятными, экономически обоснованными, и ситуация станет улучшаться.
Записал Анатолий УДАЛОВ.